Jedna okolica, pięć perspektyw: analizujemy budynek przy ul. Adamskiego 1 w Katowicach pod kątem pięciu różnych czynników

01

Pięć perspektyw jednej lokalizacji

02

Cena: 6 740 zł/m²

Mapa cen mieszkań dla nieruchomości przy ul. Adamskiego 1 w Katowicach pokazuje szacowaną cenę transakcyjną na poziomie 6 740 zł/m².

Nie jest to cena ofertowa konkretnego mieszkania ani indywidualna wycena lokalu, a modelowana estymacja poziomu cen transakcyjnych dla lokalizacji.

Zakres estymacji dla analizowanego budynku znajduje się w przedziale 5 188–8 879 zł/m². Model w tym przypadku oszacował cenę na podstawie 3 transakcji z tego konkretnego budynku oraz 80 transakcji porównawczych z otoczenia budynku. Data ostatniej transakcji, którą uwzględnia model, to 16 czerwca 2026.

Źródłem danych transakcyjnych jest publiczny Rejestr Cen Nieruchomości (RCN).

Dla analizowanego budynku model oblicza ważoną średnią geometryczną ceny za m². Nowsze transakcje otrzymują większą wagę, a znaczenie obserwacji zmniejsza się również wraz z odległością nieruchomości porównawczej oraz niższą pewnością dopasowania. Przy małej liczbie bezpośrednich transakcji wynik jest stabilizowany przez ceny pobliskich budynków.

03

Hałas: 57,5 dB

Mapa hałasu przedstawia informacje o potencjalnej ekspozycji lokalizacji na hałas związany z ruchem drogowym i kolejowym.

PlaceFactors analizuje przede wszystkim drogi oraz linie kolejowe znajdujące się w pobliżu budynków.

Dla ul. Adamskiego 1 mapa wskazuje 57,5 dB modelowanego hałasu, co daje 52 punkty modelowe i kwalifikuje lokalizację jako głośną zgodnie ze skalą modelu. Zakres kolorów legendy nie wyznacza granic możliwych wyników modelu. Decybel (dB) jest jednostką stosowaną do opisywania poziomu dźwięku.

To wynik przestrzennego modelowania hałasu, a nie pomiar wykonany w konkretnym mieszkaniu, warto więc traktować go jako informację o warunkach akustycznych przypisanych do lokalizacji, a nie jako gwarantowany poziom dźwięku odczuwany przez mieszkańca. Rzeczywisty poziom dźwięku może zależeć między innymi od piętra, orientacji i izolacyjności okien, elewacji, odległości od źródła, ekranów akustycznych, zabudowy, ukształtowania terenu, pory dnia, pogody i aktualnego natężenia ruchu.

04

Zieleń: 655 m

Mapa dostępu do zieleni wskazuje dla budynku przy ul. Adamskiego 1 odległość 655 m do najbliższego kwalifikowanego terenu zieleni, co oznacza w przyjętej skali dobry dostęp geometryczny.

Odległość mierzona jest w linii prostej od obrysu budynku do granicy najbliższego kwalifikowanego terenu zieleni o powierzchni co najmniej 2 ha.

W obecnej metodologii PlaceFactors kwalifikowanymi terenami zieleni są między innymi:

• parki,
• tereny rekreacyjne,
• lasy,
• mokradła,
• sady,
• wybrane tereny chronione.

Odległość geometryczna nie oznacza długości rzeczywistej trasy pieszej. Jeżeli odległość do zieleni ma dla Ciebie znaczenie przy wyborze konkretnego mieszkania, warto dodatkowo sprawdzić rzeczywiste dojście, wejścia oraz charakter terenu.

Dane dotyczące zieleni wykorzystują m.in. geometrie i oznaczenia OpenStreetMap.

05

Transport publiczny: 5 minut

Dla budynku przy ul. Adamskiego 1 mapa dostępu do transportu publicznego wskazuje 5 minut szacowanego dojścia do przystanku z częstymi odjazdami.*

Najbliższym wskazanym przystankiem jest:

Katowice AWF

W analizowanym przypadku:

• szacowany czas dojścia: 5 min,
• częstotliwość rano: 49,5 odjazdu/h,
• analizowane godziny: 07:00–09:00,
• środek transportu: autobus,
• linie: 9, 10, 11, 12, 37, 46, 48, 51, 115, 120, 130, 154,
• data pobrania rozkładu: 29 lipca 2026.

* Przystanek musi mieć co najmniej 8 rozkładowych odjazdów, czyli średnio co najmniej 4 odjazdy na godzinę w analizowanym oknie 07:00–09:00 w dzień roboczy, aby spełniać kryterium „częstych odjazdów”.

Szacowany czas dojścia na poziomie 5 minut wskazuje na bardzo dobry dostęp modelowy do komunikacji miejskiej.

Szacując czas dojścia do przystanku, model wykorzystuje odległość, współczynnik wydłużenia 1,25 oraz przyjętą prędkość marszu 80 m/min. Nie sprawdza rzeczywistego przebiegu chodników, przejść dla pieszych, schodów czy innych elementów infrastruktury.

Dlatego wynik należy czytać jako porównawczy szacunek dostępności przystanku z budynku.

06

Zagrożenie powodziowe: poza strefą

W tej warstwie PlaceFactors analizuje, czy obrys budynku przy ul. Adamskiego 1 w Katowicach przecina oficjalną strefę zagrożenia powodziowego MZP. Źródłem stref są dane publikowane przez Wody Polskie.

„Poza strefą” należy więc rozumieć precyzyjnie:

obrys analizowanego budynku nie przecina strefy MZP przedstawianej przez tę warstwę.

Warto mieć na uwadze, że mapa obejmuje określone scenariusze i zakres danych, ale nie opisuje wszystkich możliwych mechanizmów powstawania wody, takich jak każde lokalne podtopienie czy awaria infrastruktury.

Dlatego wynik „poza strefą” jest informacją o położeniu budynku względem określonych oficjalnych stref, a nie ogólną deklaracją braku jakiegokolwiek zagrożenia.

07

Podsumowanie lokalizacji

Dla ul. Adamskiego 1 wyniki pięciu analiz przedstawiają się następująco:

Pięć perspektyw jednej lokalizacji

W przyjętych skalach Adamskiego 1 wypada:

• cena: 6 740 zł/m²,
• hałas: głośno,
• zieleń: dobry dostęp geometryczny,
• transport publiczny: bardzo dobry,
• zagrożenie powodziowe: poza strefą.

To zestawienie pokazuje różne cechy tej samej lokalizacji. Wyników nie należy sumować ani traktować jako jednego syntetycznego wskaźnika jakości lokalizacji, ponieważ opisują różne cechy i są wyrażone w różnych jednostkach oraz według różnych metod.

08

Co warto sprawdzić dalej?

Po takim przeglądzie warto przejść od danych ogólnych do informacji dotyczących konkretnego mieszkania.

Jeśli ważny jest hałas

Sprawdź położenie mieszkania względem ulicy, orientację okien i rzeczywiste warunki podczas oglądania.

Jeśli ważna jest zieleń

Sprawdź rzeczywistą trasę dojścia, wejścia oraz charakter najbliższego terenu.

Jeśli ważny jest transport publiczny

Sprawdź trasę do swojego rzeczywistego celu, liczbę przesiadek oraz aktualny rozkład.

Jeśli ważna jest cena

Porównaj wynik modelu z aktualnymi ofertami i, jeśli są dostępne, rzeczywistymi transakcjami podobnych nieruchomości.

Jeśli ważne jest zagrożenie powodziowe

Przy istotnej decyzji sprawdź również oficjalne dane MZP i Hydroportal. Sama informacja „poza strefą” nie jest certyfikatem całkowitego bezpieczeństwa.

09

Metodologia

Linki do map w poszczególnych sekcjach otwierają okolice Adamskiego 1 z odpowiednią warstwą. Wybierz budynek, aby odczytać szczegóły. Aktualna mapa może zawierać nowsze dane niż zachowany wynik.

W analizie wykorzystujemy pięć niezależnych warstw PlaceFactors:

• Ceny mieszkań — szacowany poziom cen transakcyjnych za m².
• Hałas — modelowany poziom hałasu dla lokalizacji.
• Dostęp do zieleni — odległość geometryczna do kwalifikowanego terenu zieleni.
• Transport publiczny — szacowany czas dojścia do przystanku z częstymi odjazdami.
• Zagrożenie powodziowe — analiza położenia obrysu budynku względem oficjalnych stref MZP.

10

Źródła

• Zachowany zrzut wyniku dla Adamskiego 1 — cena, hałas, zieleń i wynik MZP. Zrzut nie dokumentuje transportu.
• Rejestr Cen Nieruchomości — źródło transakcji dla modelu cen.
• Wody Polskie — mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego oraz Hydroportal MZP — źródło i oficjalna przeglądarka stref.
• Budynek Adamskiego 1 w OpenStreetMap. © OpenStreetMap contributors, ODbL.
• PlaceFactors — wyszukiwarka i mapy lokalizacyjne — zestawienie wielu perspektyw dla konkretnego adresu.
• Mapa cen mieszkań — metodologia i sposób interpretacji estymowanej ceny transakcyjnej.
• Mapa dostępu do transportu — założenia modelu, próg częstotliwości i ograniczenia wyniku.
• Mapa zagrożenia powodziowego — oficjalne strefy MZP i sposób analizy obrysu budynku.
• Metodologia PlaceFactors — ogólne zasady źródeł, przetwarzania i interpretacji poszczególnych warstw.