Porównanie cen mieszkań w dwóch lokalizacjach we Wrocławiu

01

Okres i źródło danych

Warstwa cenowa PlaceFactors użyta w tej analizie dotyczy rynku wtórnego.

Data referencyjna modelu to 24 lipca 2026 r., a wykorzystany okres transakcyjny obejmuje 24 lipca 2018 r. – 1 lipca 2026 r.

Źródłem danych transakcyjnych jest publiczny Rejestr Cen Nieruchomości (RCN), udostępniany zbiorczo przez GUGiK/Geoportal. Model wykorzystuje ceny transakcyjne, a nie ceny ofertowe.

Oznacza to, że analizowane wartości odnoszą się do historycznych, zarejestrowanych transakcji z określonego okresu, a nie do aktualnych cen z ogłoszeń.

02

Liczebność próby

„Użyte z budynku” oznacza liczbę obserwacji transakcyjnych przypisanych bezpośrednio do analizowanego budynku i wykorzystanych przez model. Nie jest to liczba mieszkań, ofert ani liczba wszystkich transakcji, które kiedykolwiek zawarto pod danym adresem.

„Użyte z otoczenia” oznacza natomiast obserwacje z innych pobliskich nieruchomości wykorzystane jako dane porównawcze.

W tym przypadku oba analizowane budynki mają po 80 obserwacji z otoczenia. Różnią się natomiast liczbą bezpośrednich obserwacji: 18 dla Macedońskiej i 11 dla Obornickiej.

03

Mediana i rozrzut obserwowanych transakcji

W analizie cenowej warto oddzielić statystykę opisującą rzeczywiste transakcje od wyniku modelu.

Dla surowych transakcji właściwymi statystykami do porównania są przede wszystkim:

• liczba obserwacji,
• okres obserwacji,
• mediana ceny za m²,
• rozrzut cen, np. kwartyl dolny Q1 i kwartyl górny Q3,
• ewentualnie minimum i maksimum.

Nie należy też utożsamiać zakresu prezentowanego przez PlaceFactors z rozrzutem transakcji. Jest to zakres związany z estymacją modelową.

W tym zestawieniu nie podajemy jednak liczbowej mediany ani kwartylowego rozrzutu transakcji, ponieważ dostępne dane z widoku mapy, które wykorzystujemy w tej analizie, nie udostępniają listy pojedynczych cen transakcyjnych dla 18 i 11 obserwacji.

Zakres estymacji wynosi:

• 6 157–11 622 zł/m² dla Macedońskiej,
• 6 302–11 207 zł/m² dla Obornickiej,

Jest to zakres estymacji modelowej, a nie przedział od najtańszej do najdroższej obserwowanej transakcji. PlaceFactors wyraźnie wskazuje, że zakres estymacji opisuje niepewność wyniku i nie oznacza, że każde mieszkanie zostanie sprzedane w tym przedziale.

To rozróżnienie jest kluczowe dla prawidłowej interpretacji danych.

04

Wynik estymacji PlaceFactors

Dla Macedońskiej 1–29 model wskazuje 6 745 zł/m² z zakresem estymacji 6 157–11 622 zł/m².

Dla Obornickiej 2–36: 8 952 zł/m² z zakresem 6 302–11 207 zł/m².

Różnica wartości centralnych wynosi 2 207 zł/m², czyli około 32,7% względem wyniku dla Macedońskiej.

Zrzuty przedstawiają wyniki wykorzystane w analizie. Najnowsza użyta transakcja dla obu budynków pochodzi z 15 maja 2026 r., a data referencyjna modelu to 24 lipca 2026 r.

05

Jak powstaje ta estymacja?

PlaceFactors nie oblicza wyniku jako zwykłej średniej ani mediany wszystkich transakcji.

Dla analizowanego budynku model oblicza ważoną średnią geometryczną ceny za m². Nowsze transakcje otrzymują większą wagę, a znaczenie obserwacji zmniejsza się również wraz z odległością nieruchomości porównawczej oraz niższą pewnością dopasowania. Przy małej liczbie bezpośrednich transakcji wynik jest stabilizowany przez ceny pobliskich budynków.

06

Porównanie zakresów

Zakresy estymacji wyglądają następująco:

• Macedońska 1–29: 6 157–11 622 zł/m²
• Obornicka 2–36: 6 302–11 207 zł/m²

Zakresy mocno się pokrywają. Wspólny przedział wynosi około 6 302–11 207 zł/m².

Jest to ważne uzupełnienie różnicy wartości centralnych.

Sam wynik 6 745 vs 8 952 zł/m² wskazuje na wyraźnie wyższy poziom centralny dla Obornickiej. Jednocześnie szerokie i nakładające się zakresy pokazują, że nie należy traktować tych wartości jako dwóch całkowicie rozdzielonych przedziałów cenowych.

07

Co wynika z porównania?

Model wskazuje, że typowy poziom cen transakcyjnych dla Obornickiej 2–36 jest wyższy niż dla Macedońskiej 1–29.

Różnica modelowa wynosi około 32,7%.

Dlatego najbardziej precyzyjny wniosek brzmi:

W analizowanym okresie i według modelu PlaceFactors typowy poziom cen transakcyjnych oszacowany dla Obornickiej 2–36 wynosi 8 952 zł/m², wobec 6 745 zł/m² dla Macedońskiej 1–29. Różnica wartości centralnych wynosi około 32,7%, ale oba wyniki mają średnią pewność i szerokie, częściowo wspólne zakresy estymacji.

08

Czego nie można z tego wywnioskować?

Nie można powiedzieć, że: „mieszkania na Obornickiej są o 32,7% droższe od mieszkań na Macedońskiej”.

Byłoby to zbyt daleko idące.

32,7% to różnica pomiędzy dwoma wartościami centralnymi modelu, a nie wynik bezpośredniego porównania identycznych mieszkań.

Nie można również powiedzieć, że 6 157–11 622 zł/m² oznacza zakres wszystkich rzeczywistych cen transakcyjnych na Macedońskiej. Jest to zakres związany z estymacją modelu.

PlaceFactors nie wykonuje indywidualnej wyceny lokalu i nie zna wszystkich cech konkretnego mieszkania, takich jak metraż, piętro, układ, standard, stan techniczny, ekspozycja, widok, balkon czy miejsce parkingowe.

09

Jakość próby ma znaczenie

To porównanie trzeba interpretować również przez pryzmat jakości i struktury danych.

Macedońska ma 18 bezpośrednich obserwacji, a Obornicka 11. Oba budynki mają natomiast po 80 obserwacji z otoczenia.

Oznacza to, że wynik dla każdego z obszarów jest częściowo zakotwiczony w bezpośrednich danych transakcyjnych, ale jednocześnie korzysta z lokalnego rynku porównawczego.

Jest to szczególnie istotne dlatego, że analizowane adresy są dużymi budynkami wielorodzinnymi obejmującymi wiele numerów domów. Sama liczba transakcji nie powinna więc być traktowana jako prosty ranking jakości lokalizacji.

PlaceFactors wskazuje również, że im mniej bezpośrednich danych dotyczących budynku, tym większą rolę mogą odgrywać nieruchomości porównawcze.

10

Inne czynniki lokalizacji

Cena jest tylko jednym z czynników opisujących miejsce.

Różnica pomiędzy dwoma lokalizacjami może współwystępować z innymi cechami otoczenia, których ta analiza cenowa nie rozdziela. Dlatego przy porównywaniu adresów warto sprawdzić również:

• hałas — modelowany poziom hałasu komunikacyjnego,
• dostęp do zieleni,
• transport publiczny,
• presję emisji,
• zagrożenie powodziowe,
• planowaną zabudowę,
• dostęp do SOR i infrastruktury bezpieczeństwa,
• parkingi i inne elementy infrastruktury.

PlaceFactors traktuje te informacje jako osobne warstwy. Każda ma własne źródła, sposób przetwarzania i ograniczenia, dlatego nie należy automatycznie traktować ich jako wyjaśnienia różnicy cenowej.

Przykładowo wyższa cena modelowa jednego obszaru nie dowodzi sama w sobie, że wynika ona z lepszego transportu, większej ilości zieleni czy niższego hałasu. Do takiego wniosku potrzebna byłaby odrębna analiza tych czynników.

11

Ograniczenia interpretacji

Na wynik wpływają m.in. liczba i aktualność dostępnych transakcji, dane z nieruchomości porównawczych oraz cechy mieszkań, których model nie zna w pełnym zakresie.

Mapa sama wskazuje, że wynik może być mniej reprezentatywny przy małej liczbie danych, odległych porównaniach, mało aktywnym rynku, nietypowym budynku lub zmianach sytuacji rynkowej od daty modelu.

12

Metodologia

W analizie rozdzielamy trzy poziomy:

1. Obserwacja
   Rzeczywista cena wynikająca z zarejestrowanej transakcji.
2. Statystyka próby
   Mediana, kwartyle i inne miary opisujące rzeczywiste transakcje.
3. Estymacja
   Modelowy wynik PlaceFactors wykorzystujący dane bezpośrednie i porównawcze.

Takie rozdzielenie jest istotne, ponieważ liczba obserwacji, ich aktualność, odległość i podobieństwo wpływają na wynik modelu.

13

Źródła

• PlaceFactors — Mapa cen mieszkań: dane o estymowanej cenie, zakresie, sposobie estymacji i poziomie pewności.
• PlaceFactors — metodologia: opis źródeł danych, sposobu przetwarzania i ograniczeń wyników.
• Rejestr Cen Nieruchomości (RCN): źródło danych o rzeczywistych transakcjach, wykorzystywane przez PlaceFactors za pośrednictwem danych udostępnianych przez GUGiK.
• PlaceFactors — poradniki dotyczące analizy lokalizacji: kontekstowe wykorzystanie cen razem z innymi czynnikami lokalizacji.

Wartości dla porównywanych budynków odczytano ze zrzutów mapy zamieszczonych powyżej.

14

Podsumowanie

15

Wniosek

Model PlaceFactors wskazuje wyższy typowy poziom cen transakcyjnych dla Obornickiej 2–36 niż dla Macedońskiej 1–29. Różnica wartości centralnych wynosi około 32,7%, przy średniej pewności obu wyników i znacznym nakładaniu się zakresów estymacji.