Metodologia warstwy cen mieszkań za m²
Prezentowana wartość jest estymacją statystyczną, a nie wyceną nieruchomości. Nie określa ceny konkretnego lokalu ani ceny, za którą zostanie zawarta przyszła transakcja, i nie stanowi określenia wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.
1. Znaczenie wyniku
- Wynik oznacza szacowaną typową cenę brutto jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w budynku, dla rynku i daty referencyjnej wskazanych w warstwie.
- Powierzchnia obrysu budynku na mapie nie jest używana jako mianownik. Cena jednostkowa powstaje z ceny i powierzchni użytkowej lokalu.
- Jedna opublikowana wersja obejmuje segment rynku wskazany w jej metadanych: rynek pierwotny, wtórny albo oba segmenty łącznie. Warstwa wykorzystuje ceny transakcyjne, a nie ceny ofertowe.
2. Źródła i przygotowanie danych
- Źródłem danych transakcyjnych są publiczne dane Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez właściwych starostów i prezydentów miast na prawach powiatu oraz udostępnianego zbiorczo przez GUGiK i Geoportal. Konkretne oznaczenia źródeł użytych w wydaniu są podane poniżej.
- Do modelu trafiają lokale mieszkalne z prawidłową ceną, powierzchnią, datą i lokalizacją. Wieloelementowa transakcja jest używana tylko wtedy, gdy można jednoznacznie ustalić cenę lokalu.
- Rekord jest przypisywany do budynku przez identyfikator, przecięcie punktu z obrysem albo bliskość przestrzenną. Sposób dopasowania wpływa na wagę obserwacji.
- Geometrie i klasy budynków pochodzą z OpenStreetMap i są udostępniane przez OpenStreetMap Foundation oraz współtwórców na warunkach licencji Open Data Commons Open Database License (ODbL) 1.0.
- Zbiór warstwy cenowej udostępniany przez API, obejmujący geometrie budynków i przypisane do nich estymacje, jest publikowany na warunkach ODbL 1.0. ODbL reguluje prawa do opracowanej bazy; prawa i warunki dotyczące materiałów źródłowych pozostają właściwe dla tych źródeł. Wymagana atrybucja pozostaje widoczna w Serwisie, metadanych API i pełnym pliku wydania.
3. Informacja o aktualnie opublikowanym zbiorze
- Data referencyjna modelu
- 24 lipca 2026
- Okres użytych transakcji
- 24 lipca 2018 – 1 lipca 2026
- Segment rynku
- rynek wtórny
- Waluta
- PLN
- Zasięg geograficzny
- Polska
- Budynki z estymacją
- 691 052
- Pokrycie kandydackich budynków OSM
- 60,9%
- Wyniki w pełni modelowane z otoczenia
- 81,1%
- Wyniki z niskim poziomem pewności
- 75,9%
- Data wygenerowania wydania
- 24 lipca 2026
- Źródła zapisane w wydaniu
- Źródło danych transakcyjnych: Rejestr Cen Nieruchomości (RCN), właściwi starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu; udostępnienie zbiorcze: GUGiK/Geoportal. © OpenStreetMap contributors Oznaczenia wydania: RCN GUGiK.
- Licencja zbioru
- ODbL 1.0
- Pełny zbiór
- Pobierz pełny zbiór NDJSON (.tar.gz)
Wydania są wersjonowane i publikowane po zakończeniu przetwarzania oraz kontroli jakości. Serwis nie deklaruje stałego harmonogramu aktualizacji. Zasięg „Polska” opisuje geograficzny zakres wydania, a nie kompletność wyników dla wszystkich budynków. Pokrycie jest liczone względem budynków oznaczonych w OpenStreetMap jako „apartments” lub „residential”, które spełniają kryteria modelu. Brak wyniku nie oznacza braku transakcji ani ceny równej zero.
Pełny plik wydania zawiera manifest i komórki NDJSON, dzięki czemu można odtworzyć publicznie używaną bazę pochodną. Pobieranie tego pliku i jego dalsze wykorzystywanie jest dozwolone zgodnie z ODbL; limity interfejsu mapy i API służą wyłącznie ochronie dostępności Serwisu.
4. Sposób estymacji
- Nowsze transakcje mają większą wagę. Wagi maleją również wraz z odległością nieruchomości porównawczej i niższą pewnością dopasowania.
- Dla budynku obliczana jest ważona średnia geometryczna ceny za m². Wynik z małej liczby transakcji jest stabilizowany cenami pobliskich budynków, aby pojedyncza nietypowa sprzedaż nie determinowała wartości.
- „Użyte z budynku” oznacza liczbę obserwacji transakcyjnych przypisanych bezpośrednio do budynku i użytych przez model, a nie liczbę lokali ani ofert. „Użyte z otoczenia” oznacza liczbę obserwacji z innych pobliskich nieruchomości użytych jako porównania.
- „Sposób oszacowania” rozróżnia wynik oparty na transakcjach z budynku, wynik łączący budynek z otoczeniem oraz wynik oparty wyłącznie na budynkach porównawczych.
- Zakres ceny i „Pewność modelu” opisują rozrzut oraz ilość danych. Pewność jest kategorią jakościową, a nie prawdopodobieństwem trafienia ceny. Zakres nie jest gwarantowanym przedziałem przyszłej ceny sprzedaży.
5. Ograniczenia
- Rejestry mogą mieć opóźnienia, luki, niejednolite atrybuty i nierówne pokrycie geograficzne. Brak wyniku nie oznacza niskiej ceny.
- Model może nie znać standardu wykończenia, stanu technicznego, piętra, ekspozycji, widoku, układu lokalu, wyposażenia, miejsca parkingowego ani innych składników ceny konkretnej transakcji.
- Wartości budynków z małą liczbą transakcji są w większym stopniu estymacją otoczenia. Metoda i poziom pewności są prezentowane w oknie szczegółów budynku.
- Model tej warstwy nie obejmuje budynków oznaczonych w OpenStreetMap jako domy jednorodzinne, wolnostojące, bliźniacze ani szeregowe. Typ ogólny „residential” może nie rozstrzygać jednoznacznie sposobu użytkowania budynku i pozostaje ograniczeniem danych źródłowych.
6. Zalecana weryfikacja
Przed zakupem, sprzedażą, zaciągnięciem zobowiązania lub inną istotną decyzją należy sprawdzić aktualne oferty, stan prawny i techniczny nieruchomości oraz — gdy jest to potrzebne — skorzystać z usług uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego.
Zasady korzystania z Serwisu określa Regulamin świadczenia usług drogą elektroniczną, a zasady przetwarzania danych użytkowników — Polityka prywatności.