Metodologia warstwy cen domów za m²
Wynik jest estymacją statystyczną, a nie wyceną nieruchomości. Nie określa ceny konkretnego domu ani przyszłej transakcji i nie stanowi określenia wartości rynkowej w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.
1. Co dokładnie oznacza wynik?
- Wynik to szacowana cena brutto całej zabudowanej nieruchomości — domu wraz z gruntem i typowymi składnikami transakcji — podzielona przez powierzchnię użytkową domu.
- Nie jest to cena samego budynku ani koszt jego odtworzenia. Wartość gruntu jest częścią licznika. Dlatego wynik zależy także od lokalizacji i cech działki.
- Mianownikiem nie jest powierzchnia działki ani obrys domu na mapie. Model używa powierzchni użytkowej budynku zapisanej w danych transakcji.
- Warstwa wykorzystuje ceny transakcyjne, a nie ceny ofertowe, dla segmentu rynku podanego w metadanych wydania.
2. Źródła i kryteria danych
- Dane transakcyjne pochodzą z publicznego Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) , prowadzonego przez właściwych starostów i prezydentów miast na prawach powiatu oraz udostępnianego zbiorczo przez GUGiK i Geoportal.
- Model przyjmuje transakcję tylko wtedy, gdy można ustalić dodatnią cenę brutto nieruchomości, powierzchnię użytkową jednego budynku mieszkalnego, datę i lokalizację. Odrzuca między innymi rekordy wielobudynkowe i niejednoznaczne.
- Geometrie obejmują budynki oznaczone w OpenStreetMap jako house, detached, semidetached_house, terrace lub bungalow. Nie obejmują ogólnej klasy residential, aby nie mieszać domów jednorodzinnych z budynkami wielorodzinnymi.
- Publiczna baza pochodna z geometriami i estymacjami jest udostępniana na warunkach ODbL 1.0. Prawa i warunki materiałów źródłowych pozostają właściwe dla tych źródeł.
3. Aktualnie opublikowane wydanie
- Data referencyjna modelu
- 24 lipca 2026
- Okres użytych transakcji
- 24 lipca 2018 – 25 czerwca 2026
- Segment rynku
- rynek wtórny
- Waluta
- PLN
- Zasięg geograficzny
- Polska
- Domy z estymacją
- 1 219 842
- Pokrycie kandydackich domów OSM
- 43,6%
- Wyniki w pełni modelowane z otoczenia
- 99,3%
- Wyniki z niskim poziomem pewności
- 93,8%
- Data wygenerowania wydania
- 24 lipca 2026
- Źródła zapisane w wydaniu
- Źródło danych transakcyjnych: Rejestr Cen Nieruchomości (RCN), właściwi starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu; udostępnienie zbiorcze: GUGiK/Geoportal. © OpenStreetMap contributors Oznaczenia wydania: RCN GUGiK.
- Licencja zbioru
- ODbL 1.0
- Pełny zbiór
- Pobierz pełny zbiór NDJSON (.tar.gz)
Zasięg „Polska” nie oznacza wyniku dla każdego domu. Pokrycie jest liczone względem jawnie oznaczonych kandydackich domów OpenStreetMap. Brak wyniku nie oznacza braku transakcji ani ceny równej zero.
4. Model i walidacja
- Model stosuje ważoną średnią geometryczną cen za m². Nowsze, bliższe i pewniej dopasowane transakcje mają większą wagę.
- Dla domu wykorzystywane są porównania w promieniu do 10 km, z zanikiem wagi wraz z odległością i czasem. Wynik z transakcji bezpośredniej jest stabilizowany danymi z otoczenia.
- „Użyte z budynku” oznacza liczbę obserwacji transakcyjnych przypisanych bezpośrednio do wybranej nieruchomości i użytych przez model. „Użyte z otoczenia” oznacza liczbę obserwacji z innych pobliskich nieruchomości użytych jako porównania. Nie są to liczby domów ani aktualnych ofert.
- „Sposób oszacowania” rozróżnia wynik oparty na transakcjach bezpośrednich, wynik łączący je z otoczeniem oraz wynik oparty wyłącznie na nieruchomościach porównawczych. „Pewność modelu” podsumowuje ilość i spójność danych; nie jest prawdopodobieństwem trafienia ceny.
- W ogólnopolskiej walidacji czasowej model uzyskał 94,9% pokrycia predykcji, medianę błędu bezwzględnego 28,9%, 90. percentyl 67,0% i 66,0% pokrycia prezentowanego przedziału. Wobec prostej mediany referencyjnej błąd medianowy poprawił się o 12,8%.
- Wynik niskiej pewności oznacza przede wszystkim małą ilość lub dużą odległość porównań. Nie jest gwarancją, że wynik o średniej pewności odpowiada cenie konkretnej nieruchomości.
5. Najważniejsze ograniczenia
- RCN ma nierówne pokrycie geograficzne, opóźnienia i niejednolite atrybuty. Różnice między powiatami wpływają na jakość modelu.
- Model nie zna kompletnego stanu technicznego domu, standardu, roku remontu, uzbrojenia, jakości działki, służebności ani wszystkich dodatkowych składników ceny konkretnej transakcji.
- Ta sama cena całej nieruchomości podzielona przez różną powierzchnię użytkową daje inny wynik za m². Metryka nie powinna być porównywana wprost z ceną m² mieszkania.
6. Zalecana weryfikacja
Przed zakupem, sprzedażą lub zaciągnięciem zobowiązania sprawdź aktualne oferty, księgę wieczystą, stan prawny i techniczny, parametry działki oraz — gdy to potrzebne — skorzystaj z usług rzeczoznawcy majątkowego.
Zobacz także mapę cen mieszkań. Zasady korzystania z Serwisu określa Regulamin, a zasady przetwarzania danych — Polityka prywatności.